500 €? 800 €? 1.000 €? Was Vermieter einbehalten — und was davon zulässig ist

Die Wohnung ist übergeben, die Schlüssel sind weg — und dann kommt die Abrechnung. Ein Teil der Kaution ist einbehalten: für den Teppichboden, für das Sofa, für den Fleck im Schlafzimmer. Und die Frage, die sich in diesem Moment jeder stellt, lautet: Darf er das überhaupt?

Die Antwort hängt an einer einzigen Unterscheidung — und die kennen die wenigsten. Denn rund um den Auszug werden zwei völlig verschiedene Dinge durcheinandergebracht: die Frage, wie sauber man eine Wohnung übergeben muss, und die Frage, wofür man haftet. Das eine ist überraschend wenig. Das andere kann teuer werden.

Wie sauber muss die Wohnung wirklich sein?

Im Mietvertrag steht meistens ein einziges Wort: besenrein. Und das ist tatsächlich wörtlich zu nehmen. Es bedeutet, dass grober Schmutz, Staub und Müll entfernt sein müssen — fegen und wischen genügt.

Was nicht dazugehört, überrascht viele: Fenster müssen nicht geputzt werden. Teppiche müssen nicht gereinigt werden. Eine Grundreinigung schuldet man nicht. Wer vor dem Auszug drei Tage lang schrubbt, tut das freiwillig.

So weit die gute Nachricht. Jetzt die andere Hälfte.

Abnutzung oder Schaden — hier verläuft die Grenze

Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht ersetzen. Das ist mit der Miete abgegolten und in § 538 BGB geregelt. Für Schäden, die darüber hinausgehen, haftet er dagegen sehr wohl — und genau dafür ist die Kaution da.

Die Grenze verläuft nicht dort, wo man sie vermutet. Ein Beispiel am Sofa einer möblierten Wohnung:

Ein Sofa, dem man ansieht, dass Menschen darauf gesessen haben, ist völlig in Ordnung. Ein Sofa mit Flecken oder Löchern ist es nicht. Dieselbe Logik gilt für Teppichboden: Dass ein Laufweg sichtbar ist, gehört dazu. Ein Weinfleck gehört nicht dazu.

Wie viel darf der Vermieter dafür verlangen?

Hier liegt der Punkt, an dem viele Mieter zu viel zahlen — einfach, weil sie ihn nicht kennen. Maßgeblich ist nämlich der Zeitwert, nicht der Neuwert. Für ein zehn Jahre altes Sofa gibt es nicht den Preis eines neuen.

Und noch weiter: Ist die übliche Lebensdauer eines Gegenstands bereits überschritten, besteht gar kein Anspruch mehr. Der Grund ist einfach — der beschädigte Gegenstand hat keinen wirtschaftlichen Wert mehr.

Dazu kommen weitere Grenzen, die man kennen sollte:

• Pauschalbeträge ohne Belege halten einer gerichtlichen Prüfung meist nicht stand. Verlangen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung.
• Einbehalte für Mängel, die nicht im Übergabeprotokoll stehen, sind häufig unzulässig.
• Das Verschulden muss der Vermieter beweisen — nicht Sie Ihre Unschuld.
• Schäden, die schon bei Ihrem Einzug bestanden, gehen nicht zu Ihren Lasten. Allerdings müssen Sie das belegen können.

Genau deshalb ist das Übergabeprotokoll so wichtig. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es das zentrale Beweismittel, wenn über den Zustand der Wohnung gestritten wird. Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht — ohne Protokoll trägt allerdings der Vermieter die Beweislast.

Warum sich Reinigen trotzdem oft rechnet

Jetzt der Punkt, an dem beide Hälften zusammenkommen. Sie müssen den Teppich nicht reinigen — eine Reinigungspflicht besteht nicht. Aber wenn dort ein Fleck ist, der als Schaden zählt, dann haften Sie für diesen Schaden.

Und hier ist die Rechnung meist eindeutig: Eine professionelle Reinigung kostet in aller Regel deutlich weniger als der Zeitwertersatz für ein Sofa oder einen Teppichboden. Vor allem aber entzieht sie der Forderung die Grundlage. Kein Fleck, kein Schaden, kein Streit über die Kaution.

Es geht also nicht darum, vorsorglich alles zu putzen. Es geht um die zwei oder drei Stellen, die tatsächlich über normale Abnutzung hinausgehen. Wie schnell das gehen kann, zeigt der Fall eines Kunden, der genau in dieser Situation war — Sie finden ihn in unserem Beitrag über Rotweinflecken auf dem Sofa.

Und wenn Sie vermieten?

Für Vermieter dreht sich die Rechnung um. Gerade bei möblierten Wohnungen — in Frankfurt keine Seltenheit — entscheidet der Zustand von Sofa, Matratze und Teppich darüber, wie schnell und zu welchem Preis die Wohnung wieder vergeben ist.

Eine Reinigung zwischen zwei Mietverhältnissen ist dabei oft die günstigere Lösung als Ersatz. Und sie schafft einen sauberen Ausgangszustand, der sich im Übergabeprotokoll dokumentieren lässt — was spätere Diskussionen deutlich einfacher macht.

Häufige Fragen

Die meisten Auseinandersetzungen um die Kaution entstehen nicht, weil jemand böse Absichten hat, sondern weil beide Seiten unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was normal ist. Wer die Grenze kennt, spart sich diesen Streit — und im besten Fall auch das Geld.